Dzisiejszy artykuł to przypomnienie i omówienie w szczegółach zagadnienia jakim jest kredyt na budowę domu. Od ostatniego wpisu niewiele się zmieniło w kwestiach formalnych. To co na pewno uległo drastycznej zmianie to ceny materiałów budowalnych i gruntów pod budowę. Mimo to nadal bardzo często odbieram telefon z prośbą o pomoc przy całym procesie związanym z kredytem na zakup działki i budowę domu. Jak widać dla wielu osób kawałek ziemi w spokojnej okolicy za miastem to nadal kusząca alternatywa do krakowskiej zabudowy wielorodzinnej
Sama lektura mocno rozbudowana, ale zakup działki i budowa to proces złożony i wymagający sporej wiedzy w tej materii. Poniżej aktualizacja wpisów z 2019 roku.
Na co zwrócić uwagę przy nabyciu działki
by uniknąć problemów przy kredytowaniu?
Kupując działkę, na której chcemy wybudować dom najważniejszym kryterium są oczywiście jej cena i położenie. Warto jednak zwrócić uwagę na kilka innych istotnych spraw.
Przede wszystkim należy sprawdzić stan prawny nieruchomości. W tym celu
analizujemy księgę wieczystą, do
której dostęp można uzyskać na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.
Szczególną uwagę zwracamy na Dział III, gdzie ujawniane są roszczenia względem
osób trzecich oraz Dział IV, w którym może znajdować się hipoteka.
Gdy mamy do czynienia z nieruchomością
obciążoną hipoteką jak najbardziej możemy dokonać zakupu. Sprzedający ma
wtedy obowiązek przedstawić dokument z banku potwierdzający saldo zadłużenia.
Jeżeli jest ono niższe niż cena transakcyjna to obciążenie zostanie spłacone z
pieniędzy przeznaczonych przez nas na transakcję.
Częstych problemów nastręcza również problem własności nieruchomości w
przypadku małżeństw. Zdarza się, że małżeństwo stara się o kredyt hipoteczny na
budowę domu na działce, której właścicielem jest tylko jeden z małżonków,
pomimo wspólności majątkowej. Jak to możliwe? Dzieje się tak, gdy działka
została nabyta przed zawarciem małżeństwa, w sytuacji darowizny oraz w
przypadku nabycia działki przez małżonka za środki pochodzące z majątku osobistego,
który nie jest objęty wspólnością. Wbrew pozorom sytuacja ta zdarza się dość
często. Jakie ma to znaczenie? Należy pamiętać, że zgodnie z polskim prawem własność budynku jest związana z gruntem,
co oznacza, że jeden małżonek będzie w tej sytuacji właścicielem domu i działki
oraz kredytobiorcą, a drugi jedynie kredytobiorcą. Warto jednak w takiej
sytuacji dopisać do KW bliską nam osobę.
Kupując działkę należy również zwrócić uwagę na jej status. Jeżeli gmina objęta
jest miejscowym planem zagospodarowania
przestrzennego sprawdzamy czy grunt ma przeznaczenie budowlane. Jeżeli nie,
warto zapytać czy możliwe jest wydanie warunków zabudowy. Pamiętajmy, że część
działek rolnych można odrolnić i przekształcić w działki budowlane. Takie
grunty często są tańsze, ale ich zakup wiąże się z koniecznością przejścia
procedury administracyjnej, która zmieni ich status, a często również z długim
czasem oczekiwania na decyzje odpowiednich organów. Aktualnie charakter działki
i jej wielkość ma bardzo duże znaczenie jeżeli chcemy później wybudować na niej
dom z kredytu hipotecznego. Jeżeli jesteśmy w posiadaniu działki rolnej powyżej 30 arów będziemy mieć bardzo duży problem w
możliwości otrzymania kredytu na budowę domu. Oczywiście od każdej reguły są
wyjątki i tutaj też takie znajdziemy.
Kolejna część artykułu zakłada, że znaleźli już Państwo wymarzony kawałek ziemi. Działka jest w pięknym, ustronnym miejscu, spełnia wszystkie kryteria niezbędne do otrzymania pozwolenia na budowę. Jej stan prawny jest w 100% uregulowany i stawiamy sobie tylko pytanie co dalej? Jakie kolejne kroki muszę zrobić, żeby mury mogły piąć się do góry? Od czego zacząć, żeby otrzymać pozwolenie na budowę i móc złożyć wniosek kredytowy do banku?
Już pomagam i służę swoim wieloletnim doświadczeniem w kategorii kredytów na budowę nieruchomości.
1. Pozwolenie na budowę wraz z klauzulą prawomocności – odpowiedni wniosek o wydanie składamy w starostwie powiatowym. Pamiętajmy, że obecnie istnieje również procedura tzw. zgłoszenia budowy, która niestety często jest bardziej zagmatwana i skomplikowana niż wniosek o wydanie pozwolenia, sprawia również więcej trudności w bankach. Na potrzeby kredytu hipotecznego zapominamy więc o niej.
Z początkiem stycznia weszły w życie przepisy umożliwiające budowę domów jednorodzinnych do 70 mkw. bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę. Teoretycznie teraz budowa domu ma być szybsza i łatwiejsza dzięki uproszczonej procedurze: tylko na zgłoszenie, bez konieczności prowadzenia dziennika budowy i zatrudniania kierownika budowy.
Nowe przepisy są jednak tak niejasne, że wciąż nie wiadomo, jak je interpretować. W ustawie nie zapisano np., czy takie domy będzie można sprzedawać lub wynajmować. Okazuje się też, że w przypadku wielu osób pozwolenie na budowę i tak będzie konieczne, bo bez niego nie dostaniemy kredytu ani nie ubezpieczymy domu
2. Wypis i wyrys z rejestru gruntów, które nie są starsze niż 3 miesiące – również uzyskujemy te dokumenty w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta, na którego terenie jest nieruchomość. Coraz popularniejsze staje się również składanie wniosków o powyższe dokumenty za pomocą e PUAP.
3. Dziennik budowy – pamiętajmy, że musi być podbity przez kierownika budowy. Jeżeli robimy kredyt na dokończenie budowy, ważne jest by dziennik był uaktualniony
4. Projekt techniczny – musi być wykonany przez osobę z odpowiednimi uprawnieniami, jest również podstawą do wydania pozwolenia na budowę.
5. Zaświadczenie z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które potwierdza budowlany charakter działki. Dokument ma duże znaczenie jeżeli chcemy budować na działce powyżej 30a. Dokument możemy wybrać w odpowiednim urzędzie miasta i gminy
6. Numer księgi wieczystej – zazwyczaj jest on w akcie notarialnym, zdarza się jednak, że działka jest wyodrębniona z innego gruntu, wtedy sąd powinien wysłać numer nowo założonej księgi listownie
7. Akt własności działki – najczęściej jest to akt notarialny (zakup, darowizna), są sytuacje, że nieruchomość została nabyta wyrokiem sądu lub w drodze licytacji komorniczej, wtedy aktem własności jest wyrok sądu lub przybicie
8. Kosztorys na druku bankowym. W trakcie 13 lat z hipotekami nauczyłem się jak profesjonalnie przygotować dla swoich klientów kosztorys budowy i wykończenia domu. Dzięki współpracy z moim biurem oszczędzacie Państwo czas i pieniądze, ponieważ indywidualne przygotowanie takiego kosztorysu to wydatek kilkuset złotych u kierownika budowy.
Podsumowując dzisiejszy artykuł.
"Nie taki budowlany diabeł straszny jak o nim piszą". Wystarczy konsekwencja, determinacja i dobre merytoryczne przygotowanie, żeby przez wszystkie formalności związane z budowa domu przejść z uśmiechem na twarzy.
Resztą zajmie się sprawdzony ekspert finansowy
