W ostatnim czasie w debacie publicznej dość często pojawiają się informacje o Polskim Ładzie – pakiecie ustaw, które mają wpłynąć stale na rozwój polskiej gospodarki. Zmiany w przepisach wpłyną na nas wszystkich; dzisiaj w dużym skrócie opiszę te, które mają związek z zakupem nieruchomości, budową domu i finansowaniem tych czynności z kredytu hipotecznego .
Należy wyróżnić 4 podstawowe zmiany w polityce mieszkaniowej/budowlanej. Będą to:
· zniesienie wymogu pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego, którego powierzchnia nie przekracza 70 m2
· wprowadzenie bonu mieszkaniowego dla rodzin wielodzietnych oraz osób w trudnej sytuacji życiowej
· dopłaty do kredytów hipotecznych
· możliwość uzyskania kredytu bez wkładu własnego, z gwarancją BGK
Pierwsza zmiana dotyczy zniesienia obowiązku posiadania pozwolenia na budowę domów o powierzchni poniżej 70m2. Wystarczy zgłoszenie, które zawiera projekt budowlany opracowany przez uprawnioną do tego osobę. Dom nie może mieć więcej niż 2 kondygnacje i musi być wybudowany na własny użytek. Budynek nie może oddziaływać również na inne działki (wyklucza to wybudowanie domu przy granicy działki lub oparcie budynku o ścianę sąsiada). Dodatkowym ułatwieniem jest brak konieczności prowadzenia dziennika budowy oraz zatrudnienia kierownika robót budowlanych, co znacząco obniża koszty inwestycji. Niewątpliwie liczba formalności jest niewielka w porównaniu z budową większych obiektów. Nie zapominajmy jednak, że do każdej sprawy będzie trzeba podejść indywidualnie o czym będę informował na spotkaniach. Zakres dokumentów koniecznych do zgromadzenia może się różnić w zależności od sytuacji. Przykładowo jeżeli działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego to konieczna będzie decyzja o warunkach zabudowy, dla której termin będzie skrócony do 21 dni.
Powstaje pytanie czy budowa tak małego domu ma sens? Myślę, że dla osób o stosunkowo ograniczonych dochodach, ale posiadających działkę może okazać się to ciekawą opcją na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Nie zapominajmy, że w Polsce mieszkania powyżej 70m2 są stosunkowo drogie, niewielki domek może okazać się ciekawą, tańszą alternatywą.
Kolejnym rozwiązaniem są bony mieszkaniowe w 2 wariantach. Pierwszy to społeczny bon mieszkaniowy przeznaczony dla osób, które nie posiadają własnego mieszkania, a ich dochody są niewystarczające do uzyskania kredytu hipotecznego. Środki te mogą zostać przeznaczone na partycypację w tzw. TBS (przed którymi wielokrotnie ostrzegałem moich klientów) lub na wkład własny w spółdzielni mieszkaniowej (niestety spółdzielnie niezbyt często zajmują się budową mieszkań). Wysokość dofinansowań ma wynieść odpowiednio:
- dla jednoosobowego gospodarstwa domowego – 5.000 zł,
- dla małżeństwa bez dzieci – 10.000 zł,
- dla małżeństwa z jednym dzieckiem – 25.000 zł,
- dla małżeństwa z dwojgiem dzieci – 40.000 zł.
Bon rodzinny ma dla odmiany przysługiwać osobom z trójką dzieci oraz rodzinom, w których są osoby niepełnosprawne. Zakres tego bonu będzie wyższy niż bonu społecznego, środki będzie można przeznaczyć na zakup mieszkania, domu jednorodzinnego lub budowę domu. Wysokość dofinansowań wygląda następująco:
- dla małżeństwa z trojgiem dzieci – 55.000 zł
- dla małżeństwa z czworgiem dzieci – 70.000 zł
- dla małżeństwa z pięciorgiem dzieci – 85.000 zł
- dla małżeństwa z sześciorgiem dzieci – 100.000 zł
Jeżeli rodzina nie posiadała wcześniej mieszkania lub domu, może otrzymać dodatkową kwotę 45 000 zł. Dotyczy to również osób posiadających mieszkanie mniejsze niż 65 m2.
Trzecim rozwiązaniem są dopłaty do kredytu hipotecznego dla osób posiadających dzieci. Po urodzeniu dziecka rodzina mogłaby uzyskać bezzwrotnie:
- do 20.000 zł po urodzeniu drugiego dziecka,
- do 60.000 zł po urodzeniu trzeciego dziecka,
- do 20.000 zł po urodzeniu czwartego i kolejnego dziecka.
Projekt określa tę spłatę jako tzw. spłatę rodzinną.
I na koniec rozwiązanie, które zainteresuje znaczną część moich klientów, mianowicie kredyt bez wkładu własnego z gwarancją BGK. Obecnie wymaganym wkładem własnym jest 20% wartości nieruchomości. Przy dodatkowym zabezpieczeniu (np. ubezpieczeniu niskiego wkładu własnego) możliwe jest udzielenie kredytu z 10% własnych środków. Nowy Ład ma to zmienić. Osoby w wieku 24-40 lat oraz rodziny wielodzietne i korzystające z mieszkań społecznych/komunalnych, będą mogły uzyskać gwarancję wkładu własnego do 40% wartości, maksymalnie do 100 tysięcy zł. Oznacza to, że będzie można zaciągnąć kredyt na 100% LTV, a Bank Gospodarstwa Krajowego da gwarancję na rzecz kredytobiorcy. Będzie to dla banku kredytującego dodatkowe zabezpieczenie. W praktyce powinny zniknąć ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, niestety klient nie posiadający wkładu będzie musiał się liczyć zapewne z wyższą marżą.
Co do zasady zmiany te wyglądają dużo bardziej racjonalnie niż program Mieszkanie plus, który w ostatnich latach okazał się wielką (w dodatku kosztowną) porażką. Wiele osób może uzyskać możliwość zakupu nieruchomości i budowy domu. Moje obawy dotyczą zwiększonego popytu na nieruchomości, który po raz kolejny wywinduje ceny mieszkań i materiałów budowlanych. Trzeba również pamiętać o dodatkowych kosztach w postaci wyższej marży kredytu. Nie wiemy jak dokładnie będą wyglądały procedury bankowe, jak rozporządzenia wykonawcze wpłyną na działanie programów ani jakie koszty dodatkowe pojawią się w związku z ich realizacją. Historia poprzednich programów takich jak Rodzina na swoim oraz Mieszkanie dla młodych pokazały, że banki stopniowo wprowadzały odpowiednie procedury i możliwość realizowania programów. Nie mam wątpliwości, że tym razem będzie podobnie. Mogę natomiast zagwarantować wszystkich moich klientom, że na spotkaniach ze mną uzyskają Państwo aktualne dane na temat programów mieszkaniowych i procedur. Na razie pozostaje czekać na wprowadzenie programu w życie J
