W oczekiwaniu na ustawę frankową

AKADEMIA KREDYTOWA

dodano 10.03.2021   |   
W oczekiwaniu na ustawę frankową

          W 2019 roku frankowicze oczekiwali z niecierpliwością na rozstrzygnięcie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie Państwa Dziubak (C-260/18). Precedensowe orzeczenie mające skutki wobec wszystkich frankowiczów znacząco poprawiło ich sytuację w sporach z bankami. Wyrok doprowadził również do wysypu instytucji, które same siebie nazywają kancelariami finansowymi lub frankowymi. Czy warto korzystać z ich usług? Czy lepiej zaczekać na obiecywaną od lat ustawę frankową?

            Nie chciałbym wnikać głęboko w warstwę merytoryczną orzeczenia, której można poświęcić odrębny rozległy artykuł. Chciałbym się skupić na tym jakie możliwości otworzyło ono dla osób mających kredyt we frankach szwajcarskich. Coraz częściej polskie sądy zaczęły wydawać wyroki stwierdzające nieważność umów kredytowych we franku szwajcarskim, ewentualnie likwidację w umowie klauzul abuzywnych (tj. niezgodnych z obowiązującymi przepisami) dotyczących indeksacji kredytu do CHF. Na czym polega owa indeksacja? W dużym skrócie kwota kredytu określona jest w PLN, wypłacana w tej samej walucie, jednak wysokość kapitału do spłaty zależy od kursu franka szwajcarskiego. W zależności od konstrukcji umowy takie postanowienia mogą być nieważne.

            Obecnie frankowicz chcący dochodzić swoich praw tak naprawdę nie ma wyjścia i jedyne co może zrobić to wystąpić na drogę sądową, w celu stwierdzenia nieważności umowy lub pewnych jej postanowień. Niewątpliwie najkorzystniejsze byłoby stwierdzenie przez sąd nieważności zobowiązania. W tej sytuacji powinno dojść do rozliczeń stron, zwrotu kapitału bankowi oraz zwrotu zapłaconych rat kredytobiorcy (oczywiście w praktyce będzie to rozliczenie różnicy między kwotami). Niestety musimy się liczyć z tym, że bank zażąda od powoda opłaty za korzystanie z kapitału za okres sprzed stwierdzenia nieważności umowy. Mogę jednak uspokoić, że zarówno UOKiK jak i Rzecznik Finansowy stoją na stanowisku, że takie działania są bezprawne. Niestety nadal nie wiemy jak na pozwy banków będą reagowały sądy, postępowania są w toku.

            Wracając do sytuacji stwierdzenia nieważności konkretnych postanowień umownych (przede wszystkim indeksacji), skutkiem takich orzeczeń będzie zapewne przewalutowanie kredytu oraz rozliczenie stron przy równoczesnej kontynuacji umowy. To rozwiązanie również wydaje się korzystne dla frankowicza pod względem finansowym.         

Pamiętajmy, że 7 na 10 wyroków w sprawach związanych z kredytami walutowymi jest korzystna dla powoda. Jest to dużo, natomiast nie zapominajmy, że 30% frankowiczów przegrywających spory w efekcie nie zyskuje nic, a w dodatku jest zmuszona pokryć koszty procesu (sam wpis to aż 5% wartości sporu, co przy kilkuset tysiącach zł kredytu jest opłatą znaczną). Pozew wiąże się z ryzykiem, o czym niestety kancelarie frankowe nie informują klientów.

            Niestety nadal największą bolączką frankowiczów jest niejednoznaczne orzecznictwo i przewlekłość postępowania, trwającego latami (na pocieszenie można dodać, że złożenie pozwu może skutkować zawieszeniem płatności rat kredytu, istnieją takie postanowienia sądów). Nie wiemy czego możemy się spodziewać składając pozew, a ryzyko, o którym wspomniałem jest jak najbardziej realne. Wiele powinno rozjaśnić orzeczenie Sądu Najwyższego, które ma zostać ogłoszone 25 marca. Mają się w nim pojawić wskazówki dla sądów i ujednolicenie linii orzeczniczej. Trudno powiedzieć jaka będzie treść wyroku, ale niewątpliwie zmniejszy on ryzyko związane ze składaniem pozwu; możliwe, że pojawią się tam wskazówki dotyczące rozliczeń między stronami. Można sobie również wyobrazić, że orzeczenie SN korzystne dla frankowiczów otworzy przed nimi nową drogę: banki chcąc uniknąć kosztów sądowych mogą zacząć zawierać ugody z kredytobiorcami (obecnie w zasadzie się to nie zdarza).

            Warto również pochylić się nad tym u kogo należy szukać pomocy w sprawach związanych z kredytem frankowym. Zdecydowanie rekomenduję udać się bezpośrednio do radcy prawnego lub adwokata i ominąć tzw. „kancelarie frankowe”. Nie są one kancelariami prawniczymi i muszą zatrudniać z zewnątrz osoby posiadające uprawnienia. Instytucje te pobierają wysokie wynagrodzenie nie dając żadnej wartości dodanej w stosunku do tego co oferuje adwokat/radca prawny. Dodatkowo  profesjonalny pełnomocnik związany jest etyką zawodową, czego niestety nie można powiedzieć o podmiotach, które nazywają siebie kancelariami frankowymi.

Obawiam się, że frankowicze potrzebujący pomocy mogą liczyć jedynie na sądy. Od wielu lat słyszymy o ustawie frankowej, którą w różnej formie od wielu lat obiecują różne strony sporu politycznego. Mieliśmy już nawet kilka konferencji prasowych, które przedstawiały założenia potencjalnych ustaw. Jak można się spodziewać skończyło się na szumnych zapowiedziach, żaden z projektów nigdy nie trafił do głosowania w Sejmie. Można przypuszczać, że kolejne projekty również będą trafiać do kosza. Niestety uregulowanie problemu jest niezwykle problematyczne i do tej pory nikt nie znalazł sensownego rozwiązania zadowalającego frankowiczów, banki i oczekiwania społeczne w tej sprawie.

            Reasumując warto zaczekać 2 tygodnie by przekonać się co zmieni orzeczenie Izby Cywilnej SN. Następnie każdy frankowicz będzie musiał podjąć decyzję co robić: pozostawić kredyt w obecnym kształcie i czekać na ustawę czy skorzystać z usług adwokata/radcy prawnego, by wejść w ewentualny spór sądowy z bankiem. Jedno jest natomiast pewne, kredyty frankowe jeszcze długo pozostaną nierozwiązanym problemem społecznym i obawiam się, że nawet najlepsze orzeczenie SN tego nie zmieni w 100%.

Najnowsze posty
blog
PROGRAM MIESZKANIE NA START
Bartłomiej Szubryt  |  16.04.2024

Dzień dobry

Druga połowa poprzedniego roku to ewidentnie czas rządowego programu „Kredyt 2%”. Jego skutki Kraków odczuł najdotkliwiej w całej Polsce.

Zaledwie w jeden rok ceny nieruchomości poszybowały o niemal 40%. Wygranymi w tym całym zamieszaniu są osoby, które na kilka miesięcy przed startem tego programu zgłosiły się do mojego biura w celu przygotowania całego procesu zakupu i kredytowania. Już w pierwszym tygodniu lipca 2023 banki uczestniczące w Kredycie 2% zostały zasypane tysiącami wniosków z nieruchomościami, których ceny mogą się dzisiaj wydawać czystą fantasmagorią.

Jeżeli uważnie drogi czytelniku przeczytałeś powyższe krótkie podsumowanie; to masz pewnie dwa ważne wnioski i pytania.

1.     Czy to oznacza, że jeżeli chce kupić mieszkanie lub wybudować dom w nowym programie „Mieszkanie na Start” już teraz powinienem zgłosić się do Peritum Finanse ?

 

2.     Czy czeka nas kolejna podwyżka cen nieruchomości?

 

Odpowiedź na oba pytania może być tylko jedna…


ZDECYDOWANIE TAK!!!!


Teraz na pewno pojawia się jeszcze jedno pytanie.

Czy aby na pewno mogę skorzystać z tego programu?


Poniżej pigułka wiedzy


MIESZKANIE NA START

Przewidywany termin wejścia w życie - połowa 2024r

 

BENEFICJENCI PROGRMU :

 

·         Single, które nie ukończyły 35 lat.

·         Osoby, które mają co najmniej jedno dziecko (bez limitu wieku).

·         Osoby, które nie miały i nie mają własnego mieszkania czy domu jednorodzinnego


WYJĄTKI:


·         Posiadanie udziału w mieszkaniu/domu nie wyższego niż 50% - uzyskane w drodze dziedziczenia lub darowizny

·         Osoby, które mają jedno mieszkanie a w skład ich gospodarstwa domowego wchodzi co najmniej troje dzieci.

·         Dwie osoby będą mogły ŁĄCZNIE posiadać udział nie wyższy niż 50% w prawie własności mieszkania/domu – uzyskanego na drodze dziedziczenia lub darowizny np. oboje po max 25%

·         Osoby, które chcą pokryć koszty partycypacji w Społecznej Inicjatywie Mieszkaniowej (SIM) albo TBS lub chcą pokryć wkład wnoszony w związku ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu


MAKSYMALNA KWOTA KREDYTU


·         200 tys zł dla 1 os gospodarstwa domowego

·         400 tys zł dla 2 os gospodarstwa domowego

·         450 tys zł dla 3 os gospodarstwa domowego

·         500 tys zł dla 4 os gospodarstwa domowego

·         600 tys zł dla 5 os i większego gospodarstwa domowego

WAŻNE ! Kredyt będzie można wziąć większy, ale dopłata będzie obowiązywała wyłącznie do powyższych kwot

 

JAKIE OPROCENTOWANIE


Dopłata będzie obniżała oprocentowanie kredytu do:


·         1,5 %. w przypadku 1os/2os gospodarstwa domowego,

·         1 % w przypadku 3os gospodarstwa domowego,

·         0,5 % w przypadku 4os gospodarstwa domowego,

·         0 % w przypadku 5os  i większego gospodarstwa domowego

·         0% w przypadku kredytów udzielanych jako kredyt konsumencki na pokrycie kosztów partycypacji w SIM/TBS albo wkładu mieszkaniowego w spółdzielni mieszkaniowej.

KRYTERIUM DOCHODOWE



Warunkiem uzyskania dopłat do rat ma być kryterium dochodowe oparte o próg podatkowy (120 tys. zł brutto). Kryterium zmienia się wraz ze wzrostem liczby członków gospodarstwa domowego:



·         10 tys. zł brutto miesięcznie dla 1 os gospodarstwa domowego,

·         18 tys. zł brutto miesięcznie dla 2 os gospodarstwa domowego,

·         23 tys. zł brutto miesięcznie dla 3 os gospodarstwa domowego,

·         28 tys. zł brutto miesięcznie dla 4 os gospodarstwa domowego,

·         33 tys. zł brutto miesięcznie dla 5 os albo większego gospodarstwa domowego.

WAŻNE ! Przekroczenie limitów nie oznaczać będzie wykluczenia z programu – dopłaty zostaną odpowiednio pomniejszane.

W przypadku przekroczenia limitu przez gospodarstwo jednoosobowe, za każdą złotówkę przekroczenia limitu dopłata byłaby pomniejszona o 50 groszy, a w przypadku gospodarstwa dwuosobowego albo większego o 25 groszy. 

ZAPRASZAM DO KONTAKTU :)

blog
JAK PRZYGOTOWAĆ SIĘ DO BEZPIECZNEGO KREDYTU ?
Bartłomiej Szubryt  |  01.03.2023
Dzień dobry

 

Dzisiaj w kilku zdaniach o tym; jak skutecznie przygotować się na BEZPIECZNY KREDYT 2%, który jak wszystko wskazuje ruszy już w drugiej połowie tego roku.

 

1.     Zaczynamy od policzenia zdolności kredytowej. Na całe szczęście lutowe rozporządzenie KNF uwolniło w liczeniu zdolności bufor z 5% na 2,5%. To realnie zwiększyło zdolność większości gospodarstw domowych. W niektórych bankach zdolność skoczyła nawet o 30% :)

 

2.     Już teraz rozpoczynamy małe poszukiwania nieruchomości. W projekcie ustawy nie ma maksymalnej ceny metra2, ale jest maksymalna kwota kredytu:

- 500k dla singli lub związków nieformalnych

- 600k, jeśli kredytobiorca prowadzi gospodarstwo wspólnie z małżonkiem, lub gdy w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy wchodzi co najmniej jedno dziecko

Należy dodać, że maksymalny wkład własny to 200 tysięcy.

 W sumie można więc kupić nieruchomość maksymalnie za 700000 zł lub 800000 zł.

Czy to suma wystarczająca na zakup wymarzonej nieruchomości? Każdy sam odpowie sobie na to pytanie. Ufam jednak zdrowemu rozsądkowi i przekonaniu, że dla wielu będzie to bezpieczna granica poszukiwań :)

 

3.     Projekt ustawy jasno precyzuje kto może przystąpić do programu BEZPIECZNY KREDYT 2%. Oczywiście jak to projekt może jeszcze na wielu płaszczyznach zostać zmieniony, ale już teraz mamy bardzo ogólny zarys tego co można a czego nie :)

Warto również o tym porozmawiać, żeby w czerwcu nie okazało się, że jednak nie spełniamy warunków programu, lub mogliśmy się lepiej przygotować do kredytu.

 

4.     Czy pieniędzy wystarczy dla każdego? Jak każda „promocja” i ta ma swoje ograniczenia. W budżecie zostały wstępnie zapisane kwoty na ten rok i dwa kolejne. Czy to wystarczy zweryfikuje rynek. Ważne jest na pewno to, żeby nie czekać i jeżeli mamy potrzebę zakupu swojego M już na początku programu ustawić się na początku kolejki.

 

2023 - 3,2 mld zł 10 tysięcy kredytów

2024    13,2 mld zł 40 tysięcy kredytów

2025    10,2 mld zł 30 tysięcy kredytów

 

5.     Ostatni najważniejszy moim zdaniem punkt to umówienie się na spotkanie ze sprawdzonym ekspertem finansowym. TikToki, Instagramy nigdy nie zastąpią rzetelnie przekazanej wiedzy na indywidualnym spotkaniu. :) :) 

Zapraszam zatem do kontaktu 531186 942

blog
PROGRAM PIERWSZE MIESZKANIE
Bartłomiej Szubryt  |  20.12.2022

Kilka dni temu przedstawiciel rządu ogłosił rewolucyjny program, na który jako branża finansowa czekamy od kilku lat. Przy obecnym oprocentowaniu kredytów hipotecznych sam program robi spore wrażenie. Kredyt hipoteczny oprocentowany na 2% w skali roku!!!!


Zgodnie z zapewnieniami; program „Pierwsze Mieszkanie” ma wejść w życie już w drugiej połowie 2023 /1 lipca/.

Nie możemy jednak zapomnieć, że aby z niego skorzystać trzeba będzie spełnić kilka warunków.


Beneficjentami mają być osoby do 45 roku życia (w przypadku małżeństwa lub rodziców wystarczy, aby warunek ten spełniała jedna osoba).


Co nie mniej ważne, program kierowany jest do osób, które nie mają mieszkania i nigdy wcześniej go nie miały.


Maksymalna wysokość kredytu to 500 tys. zł w przypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego i 600 tys. w przypadku rodziców, pary małżeńskiej lub rodzica wychowującego dziecko. Do programu będą się kwalifikować mieszkania zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Nie ma ograniczeń, co do metrażu czy liczby osób w rodzinie!!!


Główne założenia kredytu:

  • obniżka raty o różnicę między stałą stopą ustaloną w oparciu o średnie, pomniejszone o marżę, oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących, a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2 proc.
  • Okres dopłat do oprocentowania 10 lat;
  • możliwość połączenia z programem „Mieszkanie bez wkładu własnego”; dla przypomnienia ten program w innym moim artykule na stronie.
  • brak limitu ceny 1 m kw. przy zakupie mieszkania; ciężko zapomnieć jak przy poprzednich programach ze świecą szukaliśmy nieruchomości w Krakowie spełniających limit ceny za metr.
  • marża banku nie wyższa niż w innych kredytach. Tutaj mocno trzymam kciuki, ponieważ w innych programach „Rodzina na swoim”, lub „Mieszkanie dla młodych” oferta banków była droższa niż przy standardowej hipotece.


Przykłady

  • dla okresu spłaty kredytu 20 lat i kwoty kredytu 400 tys. zł, przy oprocentowaniu (z marżą) 8,46 proc. - pierwsza rata bez dopłaty to 4 486,67 zł, a pierwsza rata po dopłacie to 2 615,33 zł. Po 10 latach rata stała (przy założeniu, że warunki zostają bez zmian) to 2 475,44 zł.
  • okres spłaty kredytu 30 lat, kwota kredytu 350 tys. zł, oprocentowanie (z marżą) 8,46 proc. - pierwsza rata bez dopłaty to 3 439,72 zł, pierwsza rata po dopłacie to 1 802,31 zł. Rata stała po 10 latach (przy założeniu, że warunki zostają bez zmian) to 2 019,02 zł.


Kolejnym ułatwieniem dla wielu osób, które od ponad roku z niedowierzaniem obserwują malejąca zdolność kredytową ma być nowe stanowisko KNF, która zapowiada ułatwienia w dostępie do kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem. W tych kredytach zdolność kredytowa ma być liczona dużo bardziej liberalnie niż dziś. Jest mowa o tym, że bufor na podwyżki stóp procentowych zostanie obniżony o połowę (do 2,5 pkt. proc. z 5 pkt. proc.) albo nawet mocniej, jeśli okres stałego oprocentowania będzie trwał dłużej niż 5 lat. To oznaczać może wzrost aktualnej zdolności kredytowej o lekko licząc 20-30%.

Dla tych, którzy "M" mają w planach drugą odsłoną programu jest konto oszczędnościowe

Drugim elementem rządowego pakietu rozwiązań jest konto oszczędnościowe, na którym zaoszczędzone pieniądze zostaną przeznaczone na zakup mieszkania, domu lub jego budowę. W tym przypadku także konieczne do spełnienia są pewne warunki. Nie chodzi jednak o wiek, a o warunki lokalowe.

- Specjalne konto oszczędnościowe będzie mogła otworzyć osoba, która w jednym posiadanym lokalu mieszka z co najmniej dwójką własnych lub przysposobionych dzieci - wskazują przedstawiciele Ministerstwa Rozwoju i Technologii, dodając, że istotny jest przy tym metraż mieszkania.

Jest to program długoterminowy, a więc jego pozytywne skutki będą się objawiały już za kolejnego rządu. Plusem tego rozwiązania jest fakt, że z punktu widzenia budżetu znacznie taniej jest wspierać oszczędzanie, niż dopłacać do kredytu.

Przykład:

roczne oszczędności 12 tys. zł

inflacja 12,3%

Oprocentowanie banku 5%

premia oszczędnościowa 1476 zł

odsetki zwolnione z podatki Belki 600 zł

łącznie 2 076 zł


Serdecznie zapraszam do kontaktu i rozmowy w powyższym temacie.