Dzisiejszy wpis chciałbym poświęcić podsumowaniu najważniejszych wydarzeń w mijającym roku, które miały związek z kredytami hipotecznymi. Był to rok, który zapamiętamy z kilku powodów. Przede wszystkim znacznie wzrósł popyt na kredyty hipoteczne, mieliśmy przełomowy wyrok TSUE w sprawie kredytów w obcych walutach, banki po raz kolejny podwyższyły opłaty, a powiększająca się inflacja na nowo ożywiła dyskusję na temat stóp procentowych. Czy rok 2020 będzie równie ciekawy? Wszystko wskazuje na to, że zdecydowanie tak, wystarczy wspomnieć, że pojawiły się kredyty ze stałym oprocentowaniem, ceny na rynku nieruchomości szaleją, stopniowo zwiększa się inflacja, a banki jak zwykle podwyższają opłaty. Przyjrzyjmy się więc w dużym skrócie wszystkim najważniejszym zagadnieniom.
Trudno w Polsce znaleźć kogoś, kto nie słyszał o olbrzymich wzrostach cen mieszkań. Faktycznie w ostatnich latach okres stabilności cen zakończył gwałtowny ich wzrost i niestety widać to w całym kraju. Przyczyn jest wiele: coraz więsze zarobki, migracje do miast, programy socjalne, wkroczenie roczników z tzw. wyżu demograficznego w odpowiedni wiek, uwolnienie cen mieszkań przez likwidację programu MDM. Mógłbym zanudzać czytelników dogłębną analizą tematu opierając się na własnych przemyśleniach i czytanych przeze mnie regularnie artykułach na portalach branżowych, wolę jednak skupić się na kilku faktach. A te wyglądają następująco wzrost w II i III kwartale w największych miastach osiągnął w skali roku od kilku do kilkunastu procent, ceny rosły zarówno na rynku wtórnym jak i pierwotnym. Nadal nie mamy oficjalnych danych za ostatni kwartał, wiemy jednak, że średnie ceny przekroczyły te z rekordowego 2008 roku. Galopujący wzrost najlepiej oddaje wykres przedstawiający zmiany cen 50-60m mieszkań w Krakowie w ostatnich latach (źródło: Puls Biznesu). Od III kwartału 2018 roku cena podskoczyła średnio o ponad 1000 zł za m2! W zasadzie dodatkowy komentarz w tej kwestii jest zbędny....
Powstaje zatem pytanie jak sytuacja będzie się kształtować w roku obecnym? Niestety, nie zanosi się na to by ceny spadły. Nie znalazłem nawet jednego portalu branżowego, który zwiastowałby obniżkę w 2020 roku, za to praktycznie każdy analityk w branży przewiduje kolejne wzrosty.
Wydaje się więc, że najlepszy czas na zakup mamy już za sobą i pozostaje pogratulować dobrego interesu tym, którzy mieszkanie już nabyli, zwłaszcza, jeśli zakupu dokonano 2 lata temu. Czy jednak jest już za późno i z powodu wysokich cen przeciętnego Kowalskiego nie stać na zakup mieszkania??? Prawdę mówiąc byłaby to dyskusyjna teza biorąc pod uwagę gwałtowny wzrost zarobków w ostatnich latach, które w pewien sposób rekompensują wzrost cen. Paradoksalnie mimo wzrostów coraz więcej Polaków stać na zakup mieszkania, poniżej zamieszczam ciekawą analizę pokazującą tę zależność:
Wykres dość jasno pokazuje, że cena w stosunku do zarobków w najwyższych miastach i tak wygląda lepiej niż jeszcze kilka lat temu. Jest to pewna nutka optymizmu w nieprzyjemnej dla większości z nas sytuacji galopujących cen. Coraz więcej Polaków posiada dobrą zdolność kredytową, widać to zarówno na spotkaniach z klientami jak i w danych udostępnianych przez banki, które potwierdzają kolejne rekordy w liczbie udzielonych kredytów. Lepsza zdolność implikuje większy popyt, a to z kolei winduje ceny...
Oprócz wzrostu cen najbardziej istotną zmianą odczuwalną z perspektywy osoby kupującej mieszkanie są wahania stóp procentowych. Obecnie wielu z nas nie pamięta już, że jeszcze kilka lat temu płaciliśmy raty kredytów o kilkaset złotych wyższe niż obecnie, a spadki stóp obniżyły oprocentowanie wszystkich zobowiązań o kilka procent. Na szczęście rok 2019 w tej kwestii nie przyniósł żadnych zmian i stopy pozostawały na rekordowo niskim poziomie, niestety 2020 rok może nas pod tym kątem niemiło zaskoczyć. W dużym uproszczeniu stopy procentowe zwiększa się w sytuacji przewyższenia celu inflacyjnego przez kraj. U nas ten cel wynosi obecnie 3,5% i został przekroczony już w styczniu (sic!), a to oznacza, że Rada Polityki Pieniężnej może nie mieć wyjścia w sprawie podwyżki, co z kolei odbije się na kieszeni kredytobiorców. Nie sądzę by były to kolosalne zmiany, warto jednak pamiętać, że ich wystąpienie jest dość prawdopodobne. Nie zapominajmy jednak, że przy zmianie stóp dochdzi pewien czynnik polityczny, który może odwlec to w czasie. Tych kwestii nie chciałbym jednak w żaden sposób komentować.
Zdecydowanie najbardziej medialnym wydarzeniem związanym z rynkiem kredytowym w zeszłym roku był wyrok TSUE w sprawie frankowiczów. Mój poprzedni artykuł był poświęcony jego znaczeniu i ewentualnym konsekwencjom, nie ma sensu kolejna analiza orzeczenia i jego skutków ponownie. Warto jednak dodać, że jego implikacje mogą znacznie wpłynąć na podwyżkę kosztów bankowych, którymi instytucje kredytowe będą chciały zrekompenswować sobie straty. Niestety jak zwykle na końcu płaci szary obywatel.
Z treści dzisiejszego wpisu łatwo dojść do wniosku, że najlepszy czas na zakup już był i w 2020 nie czeka nas nic dobrego. Tymczasem w tym roku za sprawą rekomendacji KNF banki będą miały obowiązek oferować kredyty ze stałym oprocentowaniem, co w niektórych sytuacjach może okazać się niebywale korzystnym rozwiązaniem. Banki mają czas na wdrożenie rekomendacji do końca 2020 roku. Taki kredyt będzie się opierał wszelkim podwyżkom stóp procentowych (niestety obniżkom również). Pozostaje pytanie ile nas to będzie kosztowało i jak wysokie będzie oprocentowanie, gdy banki masowo zaczną oferować tego typu rozwiązania. Niewątpliwie, za jakiś czas powrócę do tego zagadnienia w innym wpisie. Obecnie jedynie 3 podmioty oferują kredyt ze stałym oprocentowaniem i niestety jest ono zabezpieczone jedynie na 5 pierwszych lat. Po tym okresie oprocentowanie staje się zmienne. Warto pamiętać, że jest ono wyższe od tego zmiennego i przekracza 4%. Krotki okres i dość wysokie koszty mogą skutecznie zniechęcić dużą część kredytobiorców, nie wierzę by stałe oprocentowanie zdominowało rynek jak to ma miejsce w Belgii (ponad 90% kredytów ma tam niezmienne oprocentowanie). Porównanie dwóch rodzajów oprocentowań jest to temat, o którym niewątpliwie usłyszą Ci czytelnicy, którzy w tym roku będą mieli okazję się ze mną spotkać na indywidualnych spotkaniach dotyczących kredytu hipotecznego.
Reasumując rok 2019 w finansach był niezwykle ciekawy, a obecny zapowiada się równie interesująco. Moje rozważania skupiłem na kilku tylko wybranych zagadnieniach, które w moim subiektywnym odczuciu są dla kredytobiorców najważniejsze. Celowo pominąłem niektóre kwestie jak planowana likwidacja WIBORu, bo jest to wydarzenie, które odwleczono w czasie do 2022 roku. Myślę, że poruszone dzisiaj przeze mnie kwestie nadal będą wracać w kolejnych wpisach. Wszystkich zainteresowanych zachęcam więc do lektury.
