Czy wyrok TSUE wpłynie na kredyty hipoteczne w Polsce ?

AKADEMIA KREDYTOWA

dodano 23.12.2019   |   
Czy wyrok TSUE wpłynie na kredyty hipoteczne w Polsce ?

 Bieżący rok powoli dobiega końca. Skłoniło mnie to do przemyśleń na temat najważniejszych wydarzeń w polskiej bankowości w mijającym okresie. Niewątpliwie najważniejszym z nich był wyrok TSUE w sprawie kredytów frankowych i temu zagadnieniu będzie poświęcony mój dzisiejszy wpis. Nie chciałbym skupiać się tutaj na kwestiach ocennych, co do samej słuszności wyroku, zwłaszcza, że dotyczy on skomplikowanej materii formalno – prawnej. Bardziej zastanawia mnie jedno: jaki wpływ będzie miał wyrok na cały system bankowy? Czy inni kredytobiorcy również odczują skutki wyroku?

            Od wyroku upłynęło już kilka miesięcy. Sprawą kredytów frankowych żyje duża część społeczeństwa, która zaciągnęła kredyt hipoteczny w tej walucie. Niestety sprawa w pośredni sposób dotyczy nas wszystkich, jesteśmy bowiem klientami banków, które jakby nie patrzeć mają w ręku nasze pieniądze i wierzytelności, więc każde zawirowanie w sektorze odbija się rykoszetem na nas – klientach. Czy tak będzie tym razem? Choć trudno w to uwierzyć, jest to możliwe...

            Sam spór pomiędzy klientami i bankami trwa od lat, a zaczął się w momencie, gdy kurs franka szwajcarskiego zaczął rosnąć w zastraszający sposób. Kredytobiorcy, którzy poczuli się oszukani zaczęli pozywać banki. Część z nich argumentowała, że nie wiedziała o możliwości zmiany kursu waluty, inni wywodzili, że ich umowy są niezgodne z zasadami współżycia społecznego, a nowa wysokość raty doprowadziła ich do ruiny. Abstrachując od tego czy twierdzenia te są słuszne warto zwrócić uwagę, że skuteczność tej argumentacji w sądzie była stosunkowo niska. Zdecydowanie większą skuteczność wykazało inne uzasadnienie pozwów: niezgodność  zapisów umów z obowiązującymi przepisami i zawieranie w nich tzw. klauzul abuzywnych tj. niedozwolonych w stosunkach cywilnoprawnych w Polsce. Gdy spór trafił przed TSUE, ten w praktyce zajmował się tylko tą kwestią, by ostatecznie stwierdzić, że jeżeli jakaś umowa zawiera postanowienie prawnie niedozwolone, to sąd ma obowiązek to zbadać, a następnie usunąć je z umowy. Jeżeli bez tej klauzuli nie da się kontynuować trwania umowy, należy uznać ją za nieważną w całości. Co to w praktyce oznacza? Trybunał nie stwierdził nieważności wszystkich umów frankowych z mocy prawa (na co liczyła duża część kredytobiorców), a to oznacza, że o tym decydować będą polskie sądy kierując się orzeczeniem TSUE.  Z perspektywy 2 miesiący od wydania wyroku przez TSUE łatwo zauważyć, że wymiar sprawiedliwości zaczął trochę częściej orzekać, że umowy frankowe są nieważne z powodu wad prawnych, a konkretnie klauzul indeksujących w nich zawartych. Co to oznacza w praktyce? Umowa nieważna to taka, która nie odnosi żadnych skutków. W praktyce Kowalski, który wziął kredyt 15 lat temu musi zwrócić  bankowi pełną kwotę, a bank Kowalskiemu wszystkie poniesione opłaty łącznie z odsetkami!!! Nie zapominajmy jednak, że podobne roztrzygnięcia zpadały już wcześniej przed polskimi sądami, wyrok TSUE jedynie ujednolicił orzecznictwo.

            Biorąc pod uwagę powyższe fakty trzeba się zastanowić nad innymi  skutkami unieważniania umów i w dużej mierze temu chciałbym poświęcić swoje rozważania. Po pierwsze kredytobiorca, którego umowę sąd uzna za nieważną, w praktyce dostał kredyt często na kilkanaście lat bez żadnych kosztów! Gdybym przykładowo zaciągnął pożyczkę u mojego kolegi, bez żadnych odsetek, Krajowa Administracja Skarbowa uznałaby, że odniosłem korzyść majątkową i musiałbym zapłacić podatek od zaciągniętej kwoty. Jak KAS postąpi z kredytobiorcami , którzy odnieśli analogiczną korzyść? Znając polskie realia w podpobny sposób...

            Kolejną kwestią jest oddziaływanie wyroku na kredytobiorców innych niż frankowicze. Jeżeli znajdą oni w swoich umowach kaluzule niedozwolone, rownież mogą starać się o unieważnienie swoich umów, powołując się na wyrok TSUE. Dotyczy to zwłaszcza kredytobiorców, którzy posiadają kredyty w dolarach amerykańskich, euro i jenach, a jest ich w Polsce około 100000. Również na wyrok mogliby powoływać się kredytobiorcy posiadający kredyt złotowy, choć lata obcowania z umowami tego typu pozwalają mi stwierdzić, że wydaje się to jedynie rozważaniem teoretycznym.

            Reasumując 460000 frankowiczów oraz 100000 kredytobiorców mających kredyt w innych walutach może spróbować unieważnić swoje umowy, a to oznacza niewyobrażalne wręcz straty dla banków. Będą one długofalowe i mniejsze niż w sytuacji, gdyby TSUE uznał nieważność wszystkich umów frankowych, co nie zmienia faktu, że one wystąpią. I tu pojawia się kolejne pytanie? Czy wpłynie to na innych klientów banków oraz potencjalnych przyszłych kredytobiorców? Z przykrością muszę stwierdzić, że tak. Wyrażenie „z przykrością” nie jest tutaj przypadkowe, bo oddziaływanie będzie miało charakter negatywny.

            Sięgnijmy pamięcią wstecz o kilka lat do 2016 roku, gdy w Polsce wprowadzono podatek bankowy. Jak zwykle obiecywano obywatelom, że to podatek, który odczują jedynie instytucje finansowe. Rzeczywistość okazała się całkowicie odmienna. Banki nie chciały pogodzić się z wyższą opłatą; by zrekompensować sobie straty podwyższyły marże kredytów średnio o 0,4% w ciągu kilku miesięcy... Dziwnym zbiegiem okoliczności podatek bankowy wynosi 0,39% od aktywów banku. By zrekompensować sobie niższe dochody zmieniono również Tabele Opłat i Prowizji. Polecam sprawdzić TOiP ze swojego banku z roku 2015 oraz późniejsze. Większość z nas nie ma już wszystkich bankomatów za darmo, konta za 0zł itd.  Okazuje się, że każda strata banku jest przerzucana na klientów. Bank jest instytucją, która pod tym względem szczególnie dba o swój interes. Można, więc przyjąć założenie, że w analogicznych sytuacjach w przyszłości postąpi podobnie. Zobaczmy na przykładzie jak mogłoby to wyglądać. Załóżmy, że potencjalny kredytobiorca chce wziąć 300000 zł kredytu na 30 lat. Dostaje dobrą ofertę z marżą 1,6%, a jego rata wynosi 1313,87 zł. Po jakimś czasie banki po trudnościach finansowych podwyższają marże o 0,4%, by się ratować. Wtedy kredytobiorca chcący wziąć kredyt dostałby marżę 2,0% z ratą 1380,85 zł. Oznacza to koszt kredytu wyższy o 24 000 zł w perspektywie 30 lat!

            Trudno oszacować jak duże będą straty banków z powodu masowego unieważniania umów.  Szacunki są różne od kilku do kilkudziesięciu mld zł. Nie jestem w żaden sposób w stanie zbadać tych danych, co więcej myślę, że nikt nie jest w stanie tego zrobić. Jako ciekawostkę podam fakt, że na różnych portalach branżowych można znaleźć sprzeczne informacje na ten temat, ale na żadnym nie ma metody, którą kierował się analityk liczący tę kwotę. Nie zmienia to faktu, że mówimy tu o sumach, które mogą poważnie zachwiać systemem bankowym i doprowadzić do upadłości instytucje finansowe mające sporo kredytów walutowych w swoich portfelach. Jest to wyjątkowo czarny scenariusz, który jest bardzo mało prawdopodobny, ale niestety możliwy. Taka sytuacja dotknęłaby wtedy wszystkich obywateli, bo po pierwsze mogłoby to doprowadzić do olbrzymiego kryzysu gospodarczego, a po drugie gdyby doszło do prób ratowania banków to zaangażowano by w to pieniądze podatników, czyli nasze. Koło się zamyka.

Na szczęście jak wspomniałem wcześniej, czarny scenariusz jest mało prawdopodobny (choć jak podkreślam nie jest niemożliwy), a to dzięki temu, że procesy będą się ciągnąć jeszcze wiele lat, a banki będą miały wystarczająco dużo czasu by przygotować się na duże straty (niestety często naszym kosztem). Przed wyrokiem TSUE, 3 października wiele osób obawiało się unieważnienia wszystkich umów, a najlepszym dowodem na to były notowania giełdowe banków, które spadały w oczekiwaniu na wyrok. Gdy ten okazał się niekorzystny, ale niebędący gwoździem do trumny, nastroje stały się na tyle pozytywne, że akcje polskich banków znowu zaczęły iść w górę. Czas pokaże co się stanie, jedno jest natomiast pewne, wszyscy musimy być świadomi, że ta trudna sytuacja dotyczy w tym momencie nas wszystkich. Kłopoty sektora bankowego są naszymi osobistymi problemami, bo uderzają bezpośrednio w nasze kieszenie. Pozostaje mieć nadzieję, że wzrost dochodów pozwoli nam obywatelom zrekompensować  zwiększone opłaty na tyle, że będą one odczuwalne w minimalnym stopniu.

Najnowsze posty
blog
PROGRAM MIESZKANIE NA START
Bartłomiej Szubryt  |  16.04.2024

Dzień dobry

Druga połowa poprzedniego roku to ewidentnie czas rządowego programu „Kredyt 2%”. Jego skutki Kraków odczuł najdotkliwiej w całej Polsce.

Zaledwie w jeden rok ceny nieruchomości poszybowały o niemal 40%. Wygranymi w tym całym zamieszaniu są osoby, które na kilka miesięcy przed startem tego programu zgłosiły się do mojego biura w celu przygotowania całego procesu zakupu i kredytowania. Już w pierwszym tygodniu lipca 2023 banki uczestniczące w Kredycie 2% zostały zasypane tysiącami wniosków z nieruchomościami, których ceny mogą się dzisiaj wydawać czystą fantasmagorią.

Jeżeli uważnie drogi czytelniku przeczytałeś powyższe krótkie podsumowanie; to masz pewnie dwa ważne wnioski i pytania.

1.     Czy to oznacza, że jeżeli chce kupić mieszkanie lub wybudować dom w nowym programie „Mieszkanie na Start” już teraz powinienem zgłosić się do Peritum Finanse ?

 

2.     Czy czeka nas kolejna podwyżka cen nieruchomości?

 

Odpowiedź na oba pytania może być tylko jedna…


ZDECYDOWANIE TAK!!!!


Teraz na pewno pojawia się jeszcze jedno pytanie.

Czy aby na pewno mogę skorzystać z tego programu?


Poniżej pigułka wiedzy


MIESZKANIE NA START

Przewidywany termin wejścia w życie - połowa 2024r

 

BENEFICJENCI PROGRMU :

 

·         Single, które nie ukończyły 35 lat.

·         Osoby, które mają co najmniej jedno dziecko (bez limitu wieku).

·         Osoby, które nie miały i nie mają własnego mieszkania czy domu jednorodzinnego


WYJĄTKI:


·         Posiadanie udziału w mieszkaniu/domu nie wyższego niż 50% - uzyskane w drodze dziedziczenia lub darowizny

·         Osoby, które mają jedno mieszkanie a w skład ich gospodarstwa domowego wchodzi co najmniej troje dzieci.

·         Dwie osoby będą mogły ŁĄCZNIE posiadać udział nie wyższy niż 50% w prawie własności mieszkania/domu – uzyskanego na drodze dziedziczenia lub darowizny np. oboje po max 25%

·         Osoby, które chcą pokryć koszty partycypacji w Społecznej Inicjatywie Mieszkaniowej (SIM) albo TBS lub chcą pokryć wkład wnoszony w związku ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu


MAKSYMALNA KWOTA KREDYTU


·         200 tys zł dla 1 os gospodarstwa domowego

·         400 tys zł dla 2 os gospodarstwa domowego

·         450 tys zł dla 3 os gospodarstwa domowego

·         500 tys zł dla 4 os gospodarstwa domowego

·         600 tys zł dla 5 os i większego gospodarstwa domowego

WAŻNE ! Kredyt będzie można wziąć większy, ale dopłata będzie obowiązywała wyłącznie do powyższych kwot

 

JAKIE OPROCENTOWANIE


Dopłata będzie obniżała oprocentowanie kredytu do:


·         1,5 %. w przypadku 1os/2os gospodarstwa domowego,

·         1 % w przypadku 3os gospodarstwa domowego,

·         0,5 % w przypadku 4os gospodarstwa domowego,

·         0 % w przypadku 5os  i większego gospodarstwa domowego

·         0% w przypadku kredytów udzielanych jako kredyt konsumencki na pokrycie kosztów partycypacji w SIM/TBS albo wkładu mieszkaniowego w spółdzielni mieszkaniowej.

KRYTERIUM DOCHODOWE



Warunkiem uzyskania dopłat do rat ma być kryterium dochodowe oparte o próg podatkowy (120 tys. zł brutto). Kryterium zmienia się wraz ze wzrostem liczby członków gospodarstwa domowego:



·         10 tys. zł brutto miesięcznie dla 1 os gospodarstwa domowego,

·         18 tys. zł brutto miesięcznie dla 2 os gospodarstwa domowego,

·         23 tys. zł brutto miesięcznie dla 3 os gospodarstwa domowego,

·         28 tys. zł brutto miesięcznie dla 4 os gospodarstwa domowego,

·         33 tys. zł brutto miesięcznie dla 5 os albo większego gospodarstwa domowego.

WAŻNE ! Przekroczenie limitów nie oznaczać będzie wykluczenia z programu – dopłaty zostaną odpowiednio pomniejszane.

W przypadku przekroczenia limitu przez gospodarstwo jednoosobowe, za każdą złotówkę przekroczenia limitu dopłata byłaby pomniejszona o 50 groszy, a w przypadku gospodarstwa dwuosobowego albo większego o 25 groszy. 

ZAPRASZAM DO KONTAKTU :)

blog
JAK PRZYGOTOWAĆ SIĘ DO BEZPIECZNEGO KREDYTU ?
Bartłomiej Szubryt  |  01.03.2023
Dzień dobry

 

Dzisiaj w kilku zdaniach o tym; jak skutecznie przygotować się na BEZPIECZNY KREDYT 2%, który jak wszystko wskazuje ruszy już w drugiej połowie tego roku.

 

1.     Zaczynamy od policzenia zdolności kredytowej. Na całe szczęście lutowe rozporządzenie KNF uwolniło w liczeniu zdolności bufor z 5% na 2,5%. To realnie zwiększyło zdolność większości gospodarstw domowych. W niektórych bankach zdolność skoczyła nawet o 30% :)

 

2.     Już teraz rozpoczynamy małe poszukiwania nieruchomości. W projekcie ustawy nie ma maksymalnej ceny metra2, ale jest maksymalna kwota kredytu:

- 500k dla singli lub związków nieformalnych

- 600k, jeśli kredytobiorca prowadzi gospodarstwo wspólnie z małżonkiem, lub gdy w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy wchodzi co najmniej jedno dziecko

Należy dodać, że maksymalny wkład własny to 200 tysięcy.

 W sumie można więc kupić nieruchomość maksymalnie za 700000 zł lub 800000 zł.

Czy to suma wystarczająca na zakup wymarzonej nieruchomości? Każdy sam odpowie sobie na to pytanie. Ufam jednak zdrowemu rozsądkowi i przekonaniu, że dla wielu będzie to bezpieczna granica poszukiwań :)

 

3.     Projekt ustawy jasno precyzuje kto może przystąpić do programu BEZPIECZNY KREDYT 2%. Oczywiście jak to projekt może jeszcze na wielu płaszczyznach zostać zmieniony, ale już teraz mamy bardzo ogólny zarys tego co można a czego nie :)

Warto również o tym porozmawiać, żeby w czerwcu nie okazało się, że jednak nie spełniamy warunków programu, lub mogliśmy się lepiej przygotować do kredytu.

 

4.     Czy pieniędzy wystarczy dla każdego? Jak każda „promocja” i ta ma swoje ograniczenia. W budżecie zostały wstępnie zapisane kwoty na ten rok i dwa kolejne. Czy to wystarczy zweryfikuje rynek. Ważne jest na pewno to, żeby nie czekać i jeżeli mamy potrzebę zakupu swojego M już na początku programu ustawić się na początku kolejki.

 

2023 - 3,2 mld zł 10 tysięcy kredytów

2024    13,2 mld zł 40 tysięcy kredytów

2025    10,2 mld zł 30 tysięcy kredytów

 

5.     Ostatni najważniejszy moim zdaniem punkt to umówienie się na spotkanie ze sprawdzonym ekspertem finansowym. TikToki, Instagramy nigdy nie zastąpią rzetelnie przekazanej wiedzy na indywidualnym spotkaniu. :) :) 

Zapraszam zatem do kontaktu 531186 942

blog
PROGRAM PIERWSZE MIESZKANIE
Bartłomiej Szubryt  |  20.12.2022

Kilka dni temu przedstawiciel rządu ogłosił rewolucyjny program, na który jako branża finansowa czekamy od kilku lat. Przy obecnym oprocentowaniu kredytów hipotecznych sam program robi spore wrażenie. Kredyt hipoteczny oprocentowany na 2% w skali roku!!!!


Zgodnie z zapewnieniami; program „Pierwsze Mieszkanie” ma wejść w życie już w drugiej połowie 2023 /1 lipca/.

Nie możemy jednak zapomnieć, że aby z niego skorzystać trzeba będzie spełnić kilka warunków.


Beneficjentami mają być osoby do 45 roku życia (w przypadku małżeństwa lub rodziców wystarczy, aby warunek ten spełniała jedna osoba).


Co nie mniej ważne, program kierowany jest do osób, które nie mają mieszkania i nigdy wcześniej go nie miały.


Maksymalna wysokość kredytu to 500 tys. zł w przypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego i 600 tys. w przypadku rodziców, pary małżeńskiej lub rodzica wychowującego dziecko. Do programu będą się kwalifikować mieszkania zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Nie ma ograniczeń, co do metrażu czy liczby osób w rodzinie!!!


Główne założenia kredytu:

  • obniżka raty o różnicę między stałą stopą ustaloną w oparciu o średnie, pomniejszone o marżę, oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących, a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2 proc.
  • Okres dopłat do oprocentowania 10 lat;
  • możliwość połączenia z programem „Mieszkanie bez wkładu własnego”; dla przypomnienia ten program w innym moim artykule na stronie.
  • brak limitu ceny 1 m kw. przy zakupie mieszkania; ciężko zapomnieć jak przy poprzednich programach ze świecą szukaliśmy nieruchomości w Krakowie spełniających limit ceny za metr.
  • marża banku nie wyższa niż w innych kredytach. Tutaj mocno trzymam kciuki, ponieważ w innych programach „Rodzina na swoim”, lub „Mieszkanie dla młodych” oferta banków była droższa niż przy standardowej hipotece.


Przykłady

  • dla okresu spłaty kredytu 20 lat i kwoty kredytu 400 tys. zł, przy oprocentowaniu (z marżą) 8,46 proc. - pierwsza rata bez dopłaty to 4 486,67 zł, a pierwsza rata po dopłacie to 2 615,33 zł. Po 10 latach rata stała (przy założeniu, że warunki zostają bez zmian) to 2 475,44 zł.
  • okres spłaty kredytu 30 lat, kwota kredytu 350 tys. zł, oprocentowanie (z marżą) 8,46 proc. - pierwsza rata bez dopłaty to 3 439,72 zł, pierwsza rata po dopłacie to 1 802,31 zł. Rata stała po 10 latach (przy założeniu, że warunki zostają bez zmian) to 2 019,02 zł.


Kolejnym ułatwieniem dla wielu osób, które od ponad roku z niedowierzaniem obserwują malejąca zdolność kredytową ma być nowe stanowisko KNF, która zapowiada ułatwienia w dostępie do kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem. W tych kredytach zdolność kredytowa ma być liczona dużo bardziej liberalnie niż dziś. Jest mowa o tym, że bufor na podwyżki stóp procentowych zostanie obniżony o połowę (do 2,5 pkt. proc. z 5 pkt. proc.) albo nawet mocniej, jeśli okres stałego oprocentowania będzie trwał dłużej niż 5 lat. To oznaczać może wzrost aktualnej zdolności kredytowej o lekko licząc 20-30%.

Dla tych, którzy "M" mają w planach drugą odsłoną programu jest konto oszczędnościowe

Drugim elementem rządowego pakietu rozwiązań jest konto oszczędnościowe, na którym zaoszczędzone pieniądze zostaną przeznaczone na zakup mieszkania, domu lub jego budowę. W tym przypadku także konieczne do spełnienia są pewne warunki. Nie chodzi jednak o wiek, a o warunki lokalowe.

- Specjalne konto oszczędnościowe będzie mogła otworzyć osoba, która w jednym posiadanym lokalu mieszka z co najmniej dwójką własnych lub przysposobionych dzieci - wskazują przedstawiciele Ministerstwa Rozwoju i Technologii, dodając, że istotny jest przy tym metraż mieszkania.

Jest to program długoterminowy, a więc jego pozytywne skutki będą się objawiały już za kolejnego rządu. Plusem tego rozwiązania jest fakt, że z punktu widzenia budżetu znacznie taniej jest wspierać oszczędzanie, niż dopłacać do kredytu.

Przykład:

roczne oszczędności 12 tys. zł

inflacja 12,3%

Oprocentowanie banku 5%

premia oszczędnościowa 1476 zł

odsetki zwolnione z podatki Belki 600 zł

łącznie 2 076 zł


Serdecznie zapraszam do kontaktu i rozmowy w powyższym temacie.