Dzisiejszy post to kolejna dawka praktycznej wiedzy w obszarze kredytów hipotecznych. Tym razem przyglądniemy się szczegółowo wszystkim * gwiazdkom w ofercie hipotek, dodatkowym ubezpieczeniom, opłatom okołokredytowym etc. Niejednokrotnie oglądając reklamy banków ulegamy wrażeniu, że najważniejsza w ofercie kredytu jest wysokość raty. Jesteśmy zalewani informacjami o "Najtańszej ofercie na rynku", " 0 zł prowizji", "Promocji tylko do końca miesiąca", "Dodatkowymi bonusami za skorzystanie z oferty konkretnego banku".

A jak jest naprawdę ? Która oferta jest realnie najtańsza ? Który kredyt będzie dla mnie najkorzystniejszy ? Odpowiedzi na te pytania jest tyle samo, co złożonych wniosków o kredyt hipoteczny. Możemy jednak znaleźć kilka wspólnych punktów, które połączą każdą ofertę bankową.  Właśnie tym zagadnieniom poświęcę dzisiejszy post.

1. Prowizja za udzielenie kredytu, lub jak to zwykły banki pięknie określać tzw "Opłata przygotowawcza". Tego rodzaju opłata pobierana jest przez bank z góry w dniu uruchomienia kredytu i wypłacie środków na konto dewelopera lub zbywcy na rynku wtórnym. W wielu przypadkach istnieje możliwość doliczenia prowizji do rat kapitałowo-odsetkowych (skutkuje to oczywiście zwiększeniem wysokości comiesięcznej raty). O wysokości prowizji każdy bank ma obowiązek poinformować klienta przed podpisaniem umowy kredytowej. W wielu bankach istnieje możliwość negocjacji tej opłaty i doświadczony ekspert będzie wiedział, w którym banku może postarać się o obniżenie tej opłaty.

2. Ubezpieczenie pomostowe czyli opłata do czasu prawomocnego wpisu hipoteki na rzecz banku. Ubezpieczenie pomostowe stanowi zabezpieczenie kredytu, do momentu wpisu hipoteki w dziale IV księgi wieczystej. Obowiązuje w przypadku, kiedy w momencie uruchamiania kredytu nie ma ustanowionej hipoteki na rzecz banku.  Polega z reguły na podwyższeniu oprocentowania kredytu do czasu dostarczenia do banku odpisu księgi wieczystej z prawomocnie wpisaną hipoteką. Niestety dla moich klientów, którzy w większości kupują mieszkanie  na terenie Krakowa i okolic oznacza to wyższa ratę przez około 12 miesięcy. Szczególnie proszę zwrócić uwagę na wysokość tego ubezpieczenia w konkretnym banku. Rozpiętość jest bardzo duża, waha się od 0,05% do 2% a to oczywiście przekłada się na wysokość raty w pierwszym okresie kredytowania.

3. Ubezpieczenie na życie. To kolejne zabezpieczenie banku na wypadek śmierci lub choroby kredytobiorcy. W każdej ofercie kredytu hipotecznego prezentowanej przez niezależnego eksperta lub doradcy w banku powinien być to obowiązkowy punkt podczas rozmowy. Oferty i podejście banków w tym zakresie bardzo się różnią. Osobiście uważam, że osoba, która w wieku np 30 lat decyduje się wziąć kredyt hipoteczny na 30 lat i dodatkowo jest singlem z jednym dochodem; obowiązkowo powinna wybrać ofertę banku z ubezpieczeniem na życie. Zazwyczaj bank proponuje klientowi przystąpienie do ubezpieczenia grupowego, które zawierane jest przez niego na rzecz kredytobiorców. Zawierając taką umowę zwróć uwagę na sumę ubezpieczenia. Może być ona stała – po śmierci kredytobiorcy ubezpieczyciel spłaci pozostałe zadłużenie, a resztę pieniędzy (do wartości sumy ubezpieczenia) wypłaci rodzinie (spadkobiercom). Częściej jednak bank proponuje zmienną sumę ubezpieczenia. Będzie ona maleć, proporcjonalnie do pozostałej do spłaty części kredytu.

4. Ubezpieczenie od ryzyka utraty pracy. W tym ubezpieczeniu towarzystwo spłaci kredyt, gdy kredytobiorca straci pracę nie z własnej winy. Co istotne - ochrona może np. dotyczyć wyłącznie osób zatrudnionych na umowę o pracę zawartą na czas nieokreślony. Znacznie rzadziej zdarzają się ubezpieczenia chroniące osoby prowadzące działalność gospodarczą.

Również w przypadku tego ubezpieczenia na życie doradzam dokładną analizę warunków umowy. Może się w nich pojawić nie tylko wymóg uzyskania statusu osoby bezrobotnej, ale również wprowadzenia okresu karencji (od zawarcia umowy musi upłynąć określony czas, np. 3 miesiące, zanim ochrona ubezpieczeniowa zacznie obowiązywać).

5. Ubezpieczenie nieruchomości Zakres ubezpieczenia mieszkania lub domu, wymagany przez bank jest zazwyczaj ograniczony. Podczas zaciągania kredytu zostaniesz przede wszystkim poproszony o wykupienie ochrony murów i elementów stałych, niestety banku nie interesuje to, co będziesz posiadać na wyposażeniu nieruchomości (np. meble, sprzęt audiowizualny i kuchenny, czy też rzeczy osobiste). Sprawdzony i doświadczony ekspert finansowy podczas rozmowy zaproponuje ubezpieczenie w ramach indywidualnej oferty "z rynku".  Decydując się na zakup takiej polisy jest szansa, że znajdziesz tańszą ofertę ubezpieczenia mieszkania.  Po drugie – i ważniejsze – będziesz mógł rozszerzyć ubezpieczenie obowiązkowe o ryzyka dodatkowe, których obawiasz się najbardziej. Niebezpieczeństwo wtargnięcia złodziei do mieszkania nie jest mniej prawdopodobne niż to, że spadnie na nie samolot? A jednak – bank interesuje tylko ten samolot, od złodziei musisz ubezpieczyć się już sam.

6. Wycena nieruchomości Banki wymagają potwierdzenia wartości zabezpieczenia naszego kredytu, na którym będzie ustanowiona hipoteka. Dokonuje się tego poprzez wycenę nieruchomości lub inspekcję wykonywaną przez bank. Wiąże się to z dodatkowy kosztem, który musi ponieść przyszły kredytobiorca.  Koszt wyceny nieruchomości waha się w przedziale od 0 do 850 zł./ w zależności od rodzaju nieruchomości mieszkanie lub budowa domu. Decydując się na złożenie wniosków do kilku instytucji możemy ponieść dodatkowy koszt wyceny w każdym banku. Tutaj kolejny raz jest miejsce dla doświadczonego eksperta finansowego, który znając doskonale oferty banków może zminimalizować ten koszt. W jaki sposób ?  Większość banków pozwala na dostarczenie wyceny przygotowanej przez niezależnego rzeczoznawce. Dzięki temu płacimy tylko raz za operat i w kopiach dostarczamy go do kilku banków.

7. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego Jednym z pierwszych pytań osób, które pojawiają się w moim biurze na spotkaniu jest "Jaka wysokość wkładu własnego jest najbardziej opłacalna?" Już odpowiadam. :) Zgodnie z rekomendacją „S” banki powinny ustalać maksymalny poziom wskaźnika LTV (relacja wysokości kredytu do wartości nieruchomości) na poziomie 80%. Gdy poziom ten zostaje przekroczony, pobierana jest opłata w ramach dodatkowego zabezpieczenia banku. Jest to opłata za podwyższone ryzyko banku z tytułu udzielenia kredytu z niskim wkładem własnym. Tutaj mamy odpowiedź na zadane powyżej pytanie; najkorzystniejszy jest 20% wkład wkład własny. Czy musimy się zacząć martwić posiadając minimalne, 10% zaangażowanie w gotówce ? Absolutnie nie. Część banków bierze tą opłatę na siebie /w praktyce podnoszą minimalnie marże kredytu/, kolejne banki pobierając tą opłatę dokładnie w ofercie wskazuje jej wysokość i przez jaki okres będzie pobierana /zawsze do momentu uzupełnienia przez kredytobiorcę brakujących 10%/.

8 Konto  Przy udzieleniu kredytu bank zakłada nam rachunek techniczny, który będzie potrzebny do spłaty kredytu. Nie zmusza z reguły klienta do założenia tradycyjnego rachunku.A jak jest w praktyce ? W rzeczywistości każdy bank w swojej ofercie proponuje założenie rachunku z wpływem wynagrodzenia, dzięki czemu spełniamy tzw warunki promocji banku. Kredyt będzie  tańszy, pod warunkiem, że klient otworzy rachunek, ale również weźmie kolejne produkty, o których pisałem powyżej. Jest to tzw cross-selling ,czyli połączenie kredytu z innymi produktami.

Zadaniem doświadczonego eksperta jest przedstawienie oferty standardowej i promocyjnej. Aktualnie dysproporcje między jedną a drugą ofertą są duże i zwykle na korzyść tej promocyjnej. Ważne jest jednak, żebyśmy po spotkaniu z Naszym doradcą mieli komplet informacji i wiedzieli o każdym dodatkowym produkcie.

Podsumowując Nasz dzisiejszy post w kilku słowach. Najważniejsze jest, żeby decydując się na kredyt hipoteczny lub gotówkowy trafić na  eksperta finansowego lub doradce w banku, który rzetelnie, z duża skrupulatnością i osobistą uczciwością przedstawi nam najkorzystniejszą ofertę i omówi wszystkie dodatkowe koszty. Nie może być sytuacji i to zawsze podkreślam na swoich spotkaniach, że na umowie kredytowej w której jako ekspert uczestniczę ze swoimi klientami, osoba, która zaraz podpisze jeden z ważniejszych dokumentów w swoim życiu dowie się o nieplanowanej dodatkowej opłacie o której wcześniej "ktoś zapomniał powiedzieć". Takim praktykom mówimy stanowcze NIE :)