To pytanie zadaje sobie chyba każdy, kto poważnie zaczyna myśleć o kredycie hipotecznym. Chociaż odpowiedzi na nie jest tyle samo, co osób starających się o kredyt hipoteczny; postaram się w tym poście usystematyzować wiedzę w tym obszarze i przedstawić najważniejsze czynniki wpływające na to, ile możemy pożyczyć z banku.
Na początek jednak odpowiedzmy sobie na pytanie; czym jest zdolność kredytowa ? Ujmując to w przejrzysty i czytelny sposób jest to maksymalna kwota jaką możesz przeznaczyć na ratę nowego zobowiązania, co bezpośrednio wpływa na maksymalną kwotę kredytu jaką może udzielić Ci bank. Warto zaznaczyć, że każdy bank liczy zdolność inaczej, kieruje się innymi parametrami, a to przekłada się często na spore różnicę między instytucjami.
Co zatem ma największy wpływ na moją zdolność kredytową :
1. Wysokość i źródło dochodów
Osoba, która przychodzi do mnie z umową na czas nieokreślony już po 3 miesiącach może aplikować do banku o uzyskanie kredytu na zakup nieruchomości.
Jeżeli współkredytobiorca osoby powyżej ma umowę na czas określony to tutaj, w zależności od banku bardzo ważne jest, żeby taka umowa była na 6 lub 12 miesięcy do przodu oraz co istotne dla wykazania stabilności dochodu mile widziane są minimum 2 umowy wstecz /razem z aktualna/.
Jak policzymy zdolność dla osoby prowadzącej działalność gospodarczą ? Nic skomplikowanego o ile działalność prowadzona jest od 12 miesięcy; chociaż i od tej reguły część banków ma swoje odstępstwa. Ważne jest żeby działalność generowała dochód a nie stratę. Do policzenia maksymalnej kwoty kredytu z działalności gospodarczej przyjmujemy na początek bardzo ważny czynnik jakim jest rozliczenie roczne czyli PIT oraz forma rozliczenia przychodu firmy tzn
- Książka przychodów i rozchodów /bilans za rok bieżący/
- Ryczałt /ewidencja przychodów/
- Karta podatkowa /wysokość stawki podatkowej/
- Pełna księgowość /rachunek zysków i strat/
Pozostają nam osoby z do niedawna tzw umowami śmieciowymi, czyli zlecenie/dzieło. Podobnie jak w przypadku działalności gospodarczej, większość banków ostrożniej podchodzi do tej formy zatrudnienia wymagając zwykle 12 miesięcy zatrudnienia w tej formie. Od tej reguły są oczywiście odstępstwa i w swojej ofercie posiadam również banki, które przyjmą 6 miesięczny staż do policzenia zdolności kredytowej z umowy o dzieło lub zlecenia.
2. Aktualne obciążenia i zobowiązania kredytowe
Obciążeniem jest liczba osób w gospodarstwie domowym, które nie uzyskują dochodu. Proszę pamiętać, że każdy bank w swoim kalkulatorze ma zapisany algorytm wyliczający średni koszt utrzymania osób na utrzymaniu.
Oczywiście sporym czynnikiem obniżającym zdolność kredytową są również zobowiązania kredytowe i historia ich wcześniejszej spłaty. Po zmianach w BIK /Biuro Informacji Kredytowej/ aktualnie maksymalna punktacja kredytobiorcy to 100 pkt przy czym należy przyjąć, że akceptowalny przez banki BIK zaczyna się od 60 pkt. Ocena scoringowa banków w tym wypadku jest różna i bardzo indywidualna, a co za tym idzie; jeden bank zaakceptuje BIK poniżej 60 pkt inny odrzuci wniosek z 70 pkt.
3. Okres kredytowania
W pierwszej lekcji szerzej opisałem zagadnienie okresu kredytowania. Jednak w odniesieniu do zdolności kredytowej logika nakazuje nam myśleć, że im dłuższy okres kredytowania tym wyższa zdolność. I tak rzeczywiście jest. Dla osoby, która ma problem z otrzymaniem kredytu na np 15 lat przeliczamy dochód na dłuższy okres kredytowania i wpisujemy do wniosku wartość, którą przedstawia nam kalkulator danego banku. Tutaj wraca z wcześniejszej lekcji również możliwość aneksowania umowy, która pierwotnie została podpisana na np 30 lat. Jeżeli kredytobiorca po jakimś czasie zacznie zarabiać więcej jak najbardziej może skierować się do banku w celu ponownego przeliczenia zdolności kredytowej i jeżeli bank zaakceptuje stabilność i wysokość dochodu można oczywiście podpisać aneks skracający okres kredytowania do założeń, które postawiliśmy sobie na początku drogi kredytowej. Najważniejsze jest to, żeby zapłacić do banku jak najmniej :)
4. Rodzaj rat
Kolejnym czynnikiem na Naszą zdolność kredytową jest optymalne wybranie rodzaju rat. Tylko dwie możliwości, ale w zasadny sposób zmieniające wysokość zdolności.
Raty równe tzw (raty annuitetowe) to najczęściej wybierane rozwiązanie przez moich klientów. Dlaczego ? Spłata długu w ratach równych charakteryzuje się tym, że na początku okresu spłacania kredytu kwoty spłacanego kapitału są niższe niż pod koniec, natomiast części odsetkowe na początku są wyższe, a potem niższe.
Raty malejące – to metoda, w której kolejne raty kapitałowo-odsetkowe są coraz niższe. W praktyce kapitał kredytu od pierwszej raty jest spłacany w regularnej i stałej wysokości a do niego doliczane są malejące z każdym miesiącem odsetki.
Bazą dla naliczania odsetek jest kwota kapitału pozostającego do spłaty,
która z czasem maleje, dlatego kwota odsetek w każdej racie jest coraz
niższa. Ostatnia rata kredytu składa się
prawie wyłącznie z części kapitałowej. To rozwiązanie w całym okresie kredytowania wychodzi w zależności od kwoty kredytu korzystniej niż raty równe, jednak do policzenia zdolności kredytowej przyjmowana jest pierwsza rata kapitałowo odsetkowa, która ze względu na przyjęty stały kapitał w racie jest po prostu wyższa.Co za tym idzie zdolność w tym przypadku będzie sporo niższa.
Przykład. Kredyt na 30 lat w wysokości 300 tysięcy.
5. Wiek kredytobiorcy
Czynnikiem wprost określającym maksymalny okres kredytowania, a co za tym idzie często maksymalną kwotę kredytu jest również wiek kredytobiorcy.
Banki indywidualnie określają swoje maksima. Dla przykładu bank ING, Pekao SA, kredytują zakup do 70 roku życia, PKO BP do 75, a Bank Pocztowy aż do 80.
Dłuższy okres kredytowania jest pomocny w chwili, kiedy do kredytu przystępują np rodzice wspomagając tym samym zdolność swoich dzieci, które dopiero rozpoczynają swoją karierę zawodową.
Wiek kredytobiorcy jest również oceniany z perspektywy przejścia na emeryturę i związanym z tym spadkiem dochodu. Tym samym większość kalkulatorów bankowych ma wczytany algorytm,
który uwzględnia duży spadek dochodu po zakończeniu umowy o pracę. Oczywiście ma to swoje przełożenie w znacznym spadku zdolności kredytowej.
6. Wysokość wkładu własnego
Moim zdaniem to ostatni ważny parametr przy określaniu zdolności kredytowej. Osoby posiadające wyższe zaangażowanie środków własnych zmniejszają tym samym wysokość wnioskowanego kredytu. Banki dla takich osób mają przygotowane specjalne, tańsze procentowo oferty, ponieważ zmniejszają ryzyko związane z udzieleniem takiego kredytu. Wyższa zdolność wynikająca z wyższego wkładu własnego ma również odzwierciedlenie w braku dodatkowego ubezpieczenia tzw niskiego wkładu własnego, który w wielu przypadkach podwyższa miesięczna ratę tym samym zmniejszając zdolność.
Podsumowując dzisiejszą lekcję chciałbym mocno podkreślić rolę eksperta, który po drugiej stronie biurka staje przed zadaniem rzetelnego wyliczenia maksymalnej zdolności kredytowej. Ten etap procesu ubiegania się o kredyt jest jednym z kluczowych. Wzajemne zaufanie, szczera rozmowa oraz precyzyjne pytania i odpowiedzi na nie w konsekwencji zaowocują decyzją pozytywną z wszystkich banków i wypłatą kredytu w wybranym przez siebie banku.
cdn.....
