Lekcja 1 Na jaki okres wziąć kredyt hipoteczny ?

Dzisiejszy post jest pierwszym z całej serii lekcji kredytowych, które mam nadzieję przybliżą Państwu tematykę finansów osobistych. W szczególności zajmę się bliskimi mojemu sercu i doświadczeniu kredytami hipotecznymi. Od niemal 10 lat z dużym zaangażowaniem i determinacją poświęciłem swoją drogę zawodową kredytom na zakup lub budowę nieruchomości. Mam tylko nadzieję, że w umiejętny i przede wszystkim czytelny sposób przeleję swoją wiedzę na "karty" swojego bloga finansowego. Klasówek i sprawdzianów nie będzie :) , ale planuję po 10 lekcjach uruchomić test online, w którym każdy, kogo zainteresuje mój blog, będzie mógł sprawdzić swoją wiedzę.

Na jaki okres wziąć kredyt hipoteczny ? Pytanie, które stawia sobie chyba każdy kto ma zamiar zmierzyć się z tematyką hipoteki. To pytanie stawiają sobie również osoby, które już posiadają kredyt hipoteczny i śledząc swój harmonogram spłaty szukają odpowiedzi czy decyzja o wybranym okresie kredytowania była trafna.

Odpowiedź na zadane powyżej pytanie jest zasadniczo nieskomplikowana. Oczywiście; im krótszy okres kredytowania tym lepiej. Decydując się na 10 letni kredyt hipoteczny oddamy zdecydowanie mniej odsetek niż w przypadku kredytu na 30 lat. Dlaczego zatem większość moich klientów wybiera kredyt na 20 lub 30 lat ? Odpowiedź dla każdego kredytu jest indywidualna i często na samym początku rozmowy i analizy zdolności kredytowej nie jest oczywista.

Jest jednak jedna złota zasada w świecie finansów, która powinna pomóc przy określeniu i doborze okresu kredytowania.Zasada 30-20-20

Reguła nr 1: Rata kredytu nie powinna przekroczyć 30 % miesięcznych dochodów netto

Na każdym spotkaniu powtarzam, że chociaż kredyt hipoteczny to odrobinę niechciany członek Naszej rodziny to musimy przyzwyczaić się do życia z nim i już na początku wyznaczyć mu warunki egzystencji z Nami. Nadmiernie wysoka rata może doprowadzić do sytuacji, gdzie nie będziemy w stanie jej regulować terminowo. Krótszy okres kredytu, powoduje, że wysokość raty drastycznie rośnie. Rata kredytu wyższa niż 30% Waszych dochodów, mogłaby mocno nadwyrężyć Wasz budżet domowy. Z drugiej strony niższa rata to zdecydowanie dłuższy okres kredytowania i wyższy koszt odsetkowy. Jak znaleźć kompromis ? Najlepszym sposobem przed przystąpieniem do hipoteki jest przez 6 miesięcy odkładanie z budżetu domowego wysokości zaplanowanej raty. Jeżeli  będziecie czuć się z nią komfortowo, nie zabraknie na inne wydatki te planowane i nieplanowane, możecie śmiało zdecydować się na jej wysokość. W przeciwnym wypadku zdecydowanie odradzam kierowanie się emocjami i mocnym śrubowaniem budżetu. Wybierając niższa ratę zawsze mamy możliwość nadpłaty kredytu o czym później, ale przede wszystkim czujemy się komfortowo w każdym miesiącu jego spłaty. Podsumowując. Z kredytem musimy się trochę polubić i sobie nie przeszkadzać. :)

Reguła nr 2: 20 % wkładu własnego.

To optymalne rozwiązanie, które pozwala skorzystać z najtańszych ofert na rynku. Dodatkowo obniża kwotę kredytu, a co za tym idzie koszt odsetkowy. Łatwiej nam będzie podjąć decyzje o skróceniu okresu kredytowania w tym przypadku. Co mamy zrobić jeżeli jednak nie posiadamy wkładu własnego w tej wysokości. Proszę się nie martwić. Na całe szczęście KNF nadal pozwala bankom na udzielanie kredytów z 10% zaangażowaniem. Ciekawy jest również fakt, że większość banków w tej ofercie nie pobiera dodatkowo od Nas tzw ubezpieczenia niskiego wkładu własnego od brakujących 10% i bierze tą opłatę na siebie. W praktyce banki wliczają to ubezpieczenie w ratę kredytu.

Reguła nr 3: okres kredytu na maksymalnie 20 lat.

Zgodnie z Rekomendacją S preferowanym okresem kredytowania przez banki jest 20 lat, ale czy jest to konieczne, eżeli zbyt wysoka rata kredytu nie wpisuje się w Nasz domowy budżet? Szukając odpowiedzi na to pytanie warto zauważyć kilka ważnych argumentów, które nie dyskwalifikują dłuższego okresu kredytowania

1. Możliwość bezkosztowego nadpłacania kredytu. Dzięki nadpłatom zmniejszamy zawsze kapitał kredytu a co za tym idzie w późniejszym okresie również odsetki :)

2. Nadpłacając kredyt automatycznie zmniejszamy ratę kredytu. Drugim korzystniejszym rozwiązaniem jest podpisanie po nadpłacie aneksu skracającego okres kredytowania. W praktyce wygląda to tak, że zmniejszając kredyt o np 30 tysięcy złotych zmniejszymy sobie ratę powiedzmy o 150 zł. Jeżeli jednak zrezygnujemy z tego i podpiszemy aneks do umowy kredytowej  Nasz bank  pozostawi ratę na dotychczasowym poziomie jednocześnie skracając proporcjonalnie okres kredytowania. Zdecydowanie polecam to rozwiązanie przy większych nadpłatach. Koszt takiego aneksu w zależności od banku kształtuje się od 0 do 300 zł

3. Często decydujemy się na dłuższy, 30 letni okres kredytowania ze względu na niskie dochody i brak zdolności kredytowej w danym momencie. Oczywiście z tym też bez większych przeszkód możemy sobie poradzić. Jeżeli sytuacja materialna zmieni się i po jakimś czasie Państwa dochody będą wyższe i wystarczające do skrócenia okresu kredytowania podpisując identyczny aneks jak pkt 2 możemy również zmniejszyć koszt odsetkowy i cieszyć się krótszym czasem spłaty kredytu :)

Jeszcze raz przypomnę w tej części postu. Mądrze zarządzany kredyt da się polubić. Oczywiście Nasza sympatia będzie tym większa im szybciej go spłacimy.

A co na to liczby ???

Poniżej zestawienia jednego z moich klientów, który zastanawiał się nad okresem kredytowania. Kredyt w wysokości 463k i LTV 70%.

Okres kredytowania 20 lat

1	Bank 1	Bank 2	Bank 3
ODSETKI	175755	175187	179739
UBEZPIECZENIE NA ŻYCIE	0 indywidualnie	10100 suma składek 5 lat	5527 suma składek 3 lata
PROWIZJA ZA UDZIELENIE KREDYTU	6945	0	7639
WYCENA	270	450	420
Ubezpieczenie pomostowe x  8 miesięcy	1832	3088	96
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego	0	0	0
Ubezpieczenie od ryzyka utraty pracy	0	0	0
RAZEM KOSZT BRUTTO	184802	188825	193421

Okres kredytowania 25 lat

1	Bank 1	Bank 2	Bank 3
ODSETKI	232366	224198	227162
UBEZPIECZENIE NA ŻYCIE	0 indywidualnie	10376 suma składek 5 lat	5611 suma składek 3 lata
PROWIZJA	4630	0	7639
WYCENA	270	450	420
Ubezpieczenie pomostowe  na 8 miesięcy	1832	3088	96
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego	0	0	0
Ubezpieczenie od ryzyka utraty pracy	0	0	0
RAZEM KOSZT BRUTTO	239098	238112	240928

WNIOSKI

Kredyt hipoteczny jest aktualnie najtańszym rozwiązaniem dla osób, które marzą o zakupie swojego M, a niestety nie posiadają 100% środków niezbędnych do przeprowadzenia transakcji. Nie należy jednak zapominać, że jest to narzędzie, które niesie ze sobą określony koszt. Czy warto go minimalizować skracając okres kredytowania, nadpłacając ? Odpowiedź nasuwa się sama. TAK !!! Każdemu życzę dnia, w którym wykrzyknie gromkie " Huuuuura, kredyt całkowicie spłacony !!!!!!" Tymczasem zapraszam do kontaktu i spotkania w celu porozmawiania o Państwa kredycie.

Koniec lekcji numer 1

cdn...